Contratto preliminare di compravendita

Stai pensando di acquistare casa?

Il contratto preliminare, detto anche compromesso, è uno strumento fondamentale per garantire la sicurezza dell’operazione e tutelare i diritti delle parti durante la trattativa.

Vediamo cos’è, come funziona e perché non dovresti mai trascurarlo.

Cos’è la compravendita immobiliare?

La compravendita è il contratto con cui una parte, detta venditrice, trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un bene a un’altra parte, detta acquirente, dietro pagamento di una somma di denaro (il prezzo), come previsto dall’art. 1470 del Codice Civile.

Quando si parla di compravendita immobiliare, si fa riferimento al trasferimento della proprietà di un immobile, alle condizioni e nei termini concordati dalle parti durante la trattativa.

A cosa serve il contratto preliminare?

In teoria, le parti potrebbero concludere direttamente il contratto definitivo dopo la trattativa.

Tuttavia, nella prassi, si preferisce quasi sempre stipulare prima un contratto preliminare (detto anche compromesso), che impegna le parti a formalizzare l’accordo definitivo in un momento successivo.

Cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo con cui le parti si impegnano reciprocamente a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita.

Il contratto preliminare produce solo effetti obbligatori, mentre il trasferimento del bene avverrà al momento della stipula del contratto definitivo.

Perché le parti scelgono di stipularlo?

Il contratto preliminare tutela entrambe le parti nel periodo che precede la stipula del contratto definitivo.
In particolare:

• Il venditore può avere bisogno di reperire documenti o sanare eventuali difformità urbanistiche o catastali.
• L’acquirente può dover esaminare la documentazione, effettuare rilievi tecnici, richiedere un mutuo, organizzare trasloco o lavori.

Senza un contratto preliminare, tutte queste attività verrebbero svolte senza garanzie concrete, con il rischio di danni economici o contenziosi.
Inoltre, entrambe le parti desiderano la certezza giuridica che l’altra non si sottragga all’impegno assunto.

Quali sono le tutele in caso di inadempimento?

Se, ad esempio, il promittente venditore si rifiuta ingiustificatamente di concludere il contratto definitivo, il promissario acquirente ha due rimedi giuridici:

1. Domandare la risoluzione del contratto preliminare, con conseguente risarcimento del danno (art. 1453 c.c.);
2. Promuovere l’azione ex art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso e produca gli stessi effetti del trasferimento pattuito.

In questo modo, anche in caso di inadempimento, la parte diligente è efficacemente tutelata.

Esempio pratico

Tizio vuole acquistare la casa di Caio. I due raggiungono un accordo verbale, senza formalizzarlo per iscritto.
Tizio vende il proprio appartamento per reperire i fondi, ma Caio cambia idea e decide di non vendere più.
Risultato: Tizio si ritrova senza casa e senza alcuna garanzia.

Se avessero sottoscritto un contratto preliminare, Tizio avrebbe potuto tutelarsi chiedendo una sentenza sostitutiva ex art. 2932 c.c., ottenendo comunque il trasferimento della proprietà.
Questo dimostra quanto sia importante formalizzare gli accordi sin dall’inizio.

In conclusione, il contratto preliminare è uno strumento giuridico essenziale per acquistare casa in totale sicurezza.
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