I rischi della provenienza donativa

🏠 Ti hanno proposto un appartamento ricevuto in donazione?
Attenzione: un immobile di provenienza donativa può nascondere rischi giuridici significativi, capaci di mettere in discussione il tuo investimento anche dopo anni.

In questo articolo analizziamo i rischi, le tutele previste dalla legge e le soluzioni notarili per acquistare in sicurezza.

Immobili con provenienza donativa: i rischi per l’acquirente

Un immobile ricevuto in donazione può essere “rimesso in discussione” anche molti anni dopo l'acquisto.
Ciò accade quando, alla morte del donante, i legittimari (es. figli o coniuge) scoprono di essere stati esclusi o lesi nella propria quota di legittima e decidono di agire in giudizio con la cd. azione di riduzione.

Il vero rischio nasce quando il donatario non possiede beni sufficienti per soddisfare i diritti dei legittimari: in questo caso, la legge consente di agire anche contro chi ha acquistato l’immobile dal donatario.

I diritti dei legittimari: cos'è l’azione di riduzione?

La legge tutela coniuge, figli e, in mancanza di figli, ascendenti del defunto, riservando loro una quota di legittima che non può essere intaccata, né tramite testamento né con donazioni fatte in vita.

Se un legittimario riceve meno di quanto gli spetta, può esperire l’azione di riduzione: azione volta a far dichiarare l’inefficacia delle disposizioni lesive della quota del legittimario.

Questa azione si propone contro il donatario.
Se però l’immobile è stato nel frattempo venduto a terzi, il legittimario che ha vinto la causa – solo dopo aver tentato di soddisfarsi sul patrimonio del donatario – può agire contro l’acquirente tramite l’azione di restituzione.

Quali sono i termini per l’azione di riduzione e di restituzione?

Quanto all’azione di riduzione: il legittimario leso potrà agire in giudizio contro il donatario entro 10 anni dall’apertura della successione del donante.

Quanto all’azione di restituzione contro il terzo acquirente: il legittimario potrà agire entro 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Se sono trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione, l’acquirente è definitivamente protetto e non può più essere chiesta la restituzione dell’immobile.

Cos’è l’opposizione alla donazione?

Coniuge e discendenti del donante possono interrompere il decorso del termine ventennale, per l'esperimento dell'azione di restituzione, con un'opposizione alla donazione.

Si tratta di un atto stragiudiziale, da notificare e trascrivere nei registri immobiliari.

Effetti:
– sospende il termine dei 20 anni per l’azione di restituzione;
– perde efficacia se non rinnovata prima dei 20 anni dalla trascrizione.

Le principali soluzioni notarili per tutelare l’acquirente

I notai dispongono di strumenti efficaci per mitigare i rischi legati alla provenienza donativa:

🔹 1. Risoluzione per mutuo dissenso

Il donante e il donatario possono risolvere (cioè sciogliere) la donazione prima della vendita a terzi.
✔ Il bene rientra nel patrimonio del donante ed è come se non vi fosse mai uscito.

🔹 2. Rinuncia all’azione di restituzione

I legittimari, prima della morte del donante, rinunciano ad agire contro il terzo acquirente per la restituzione dell’immobile acquistato.
❗Soluzione non pacifica in dottrina e giurisprudenza.
❗ Non vincola eventuali legittimari futuri che non abbiano espressamente rinunciato.

🔹 3. Fideiussione bancaria o assicurativa

Rimedio a garanzia degli obblighi del donatario per il caso in cui il terzo avente causa subisca l’azione di restituzione e perda l’immobile acquistato.

🔹 4. Garanzia per Evizione

Il venditore si impegna a rimborsare l’acquirente in caso di perdita del bene.
Questa soluzione, però, risulta essere uno “specchietto per le allodole” in quanto, se il legittimario ha ottenuto la restituzione del bene da parte del terzo acquirente, significa che aveva già "infruttuosamente escusso" il patrimonio del donatario-venditore.

In conclusione, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione richiede un’attenta valutazione preventiva, per evitare rischi di restituzione anche a distanza di decenni.

Il notaio è la figura professionale in grado di:

✔️ verificare la provenienza dell’immobile,
✔️ analizzare i possibili rischi successori,
✔️ consigliare la soluzione più adeguata per tutelare l'investimento immobiliare.

🔹 Prima di acquistare un immobile di provenienza donativa, consulta il tuo notaio di fiducia per garantire la serenità della compravendita e la certezza del tuo acquisto.

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